O que muda na prática?

Criação de um regime específico para o setor imobiliário

A tributação das operações imobiliárias passa a contar com regras próprias no âmbito do IBS e da CBS, abrangendo atividades como:

  • Alienação de imóveis; 
  • Incorporações imobiliárias; 
  • Loteamentos; 
  • Locação e arrendamento; 
  • Administração imobiliária; 
  • Corretagem; 
  • Construção civil.

Essa segregação reconhece as particularidades econômicas do segmento e busca reduzir distorções que poderiam ocorrer caso fosse aplicada a tributação geral prevista para outros setores.

Reduções expressivas de tributação

Entre os principais benefícios previstos para o setor estão:

  • Redução de 50% da alíquota de IBS e CBS nas operações de venda de imóveis, incorporações e parcelamento do solo.
  • Redução de 70% da alíquota nas operações de locação, arrendamento e cessão onerosa de imóveis.

Essas reduções demonstram uma preocupação do legislador em preservar a viabilidade econômica do mercado imobiliário e minimizar impactos sobre o consumidor final.

Não cumulatividade e ampliação dos créditos

Uma das mudanças mais relevantes está na adoção de um sistema mais amplo de creditamento.

Na prática, empresas do setor poderão aproveitar créditos relacionados a diversos custos e despesas vinculados aos seus empreendimentos, tais como:

  • Materiais de construção; 
  • Serviços técnicos; 
  • Projetos de engenharia e arquitetura; 
  • Prestação de serviços terceirizados; 
  • Demais insumos utilizados nas atividades imobiliárias.

Essa mudança tende a gerar impactos significativos na precificação dos empreendimentos e na gestão financeira das empresas.

Redutores criados para aliviar a tributação

A legislação também introduziu mecanismos de desoneração específicos:

  • Redutor Social • Até R$ 100 mil para imóveis residenciais novos; • Até R$ 30 mil para lotes residenciais.
  • Redutor de Ajuste Permite a dedução de determinados valores já investidos no imóvel, reduzindo a base sujeita à tributação e mitigando efeitos de tributação sobre investimentos previamente realizados.

Localização do imóvel passa a ser fator crítico

Com a adoção do princípio do destino, o IBS será destinado ao município onde o imóvel estiver localizado.

Essa mudança aumenta significativamente a importância de:

  • Cadastros imobiliários consistentes; 
  • Correta identificação dos imóveis; 
  • Governança de dados cadastrais; 
  • Parametrizações fiscais adequadas nos sistemas.

Erros nessas informações poderão resultar em recolhimentos incorretos e potenciais riscos fiscais.

Atenção às regras de transição

Empresas com empreendimentos em andamento deverão realizar análises detalhadas dos seus contratos e projetos.

A legislação prevê tratamentos específicos para:

  • Incorporações já iniciadas; 
  • Contratos de venda celebrados antes da implementação plena da reforma; 
  • Contratos de locação vigentes; 
  • Parcelamentos do solo em curso.

Avaliar corretamente o enquadramento dessas operações poderá ser determinante para a captura de benefícios e mitigação de riscos durante a transição para o novo sistema.

A visão da TTMS

A Reforma Tributária representa muito mais do que uma alteração na forma de recolher tributos. Trata-se de uma transformação estrutural que impactará diretamente a formação de preços, a rentabilidade dos empreendimentos, o aproveitamento de créditos e o planejamento fiscal das empresas do setor imobiliário.

Ainda dá tempo de iniciar o mapeamento de impactos, a revisão de seus processos e a adequação de seus sistemas para aproveitar as oportunidades trazidas pelo novo modelo e reduzir riscos de compliance nos próximos anos.

O momento de preparação é agora.